계약금 배액배상 & 배배테크 알아보기.

안녕하세요? 빤짝 Daddy입니다. 

사람들이 살면서 부동산 계약을 자주 하지는 않습니다. 저도 자취를 하면서 처음 월세 계약을 하였고, 결혼을 하면서 처음 전세계약 그리고 매매계약과 분양권 계약을 진행해 본 경험이 있습니다.

최근 부동산 시장에 혼선이 오면서 배액 배상이라는 흔히 경험하기 힘든 일이 빈번히 일어나고 있다고 합니다. 저 역시도 작년에 내 생에 처음으로 주택을 매입하면서 저 역시도 배액 배상의 위험이 있었습니다. 운이 좋게도 매도자 분께서 그대로 계약을 유지해주셨지만, 비슷한 시기에 매수한 분들은 배액 배상을 받았다고 들었습니다.

그럼 오늘은 부동산 계약금 배액 배상이 무엇인가 알아보고, 최근 유행하는 배배 테크에 대해 알아보도록 하겠습니다.

배액배상과 배배테크

배액 배상 이란?

먼저 한자 뜻풀이로 알아보도록 하겠습니다. 배액 배상(倍額賠償)의 뜻을 그대로 풀어보면, "곱배(倍)" "이마액(額)" "보상 배(賠)" "갚을상(償)"으로 계약한 액면가의 2배로 보상을 한다는 의미입니다. 

부동산 매매 계약이 체결된 뒤 매수인이 매도인에게 부동산 시세의 10%를 계약금으로 지급하고, 이후 매도인이 계약을 일방적으로 파기한 경우 계약금의 배액(2배)을 배상해야 계약을 해제할 수 있는 것을 말합니다.

예를 들어 4억 원의 아파트를 매수 계약하고, 계약금으로 4천만 원을 지불했다고 가정합니다. 그리고 중도금 기간까지 2개월가량 남아있는데, 그 사이에 매도 계약한 아파트의 시세가 1억 원 이상 상승했다고 가정하면, 매도자의 입장에서 계약금 4천만 원의 배액인 8천만 원을 지불하고 계약을 파기하더라도 2천만 원 이상의 이익을 볼 수 있기에 계약을 파기하는 것입니다.

 

배액 배상 주의사항

보통 계약금은 매수가의 10%로 책정됩니다. 요즘 트렌드상 집을 보지 않고 먼저 가계약금을 송금하는 경우도 빈번합니다. 가계약금은 보통 100만 원~500만 원 사이로 입금을 부동산에서 유도합니다. 

매도자의 경우 가계약금으로 100만 원을 받고 마음이 변해 배액 배상으로 계약을 파기하려면 그 배액인 200만 원만 돌려주면 파기할 수 있을 것이라 착각할 수 있습니다.

하나 최근 대법원의 판례를 보면 "약정된 계약금의 일부만 지급된 경우라 하더라도 실제 교부받은 금액이 아니라 원래 약정된 계약금의 배액을 배상해야만 계약을 해제할 수 있다"라는 판례가 있습니다. 

이러한 판례로 매수자가 계약을 파기하려면 실제 계약금 10%의 배액을 요구할 수 있으니 주의해야 할 것입니다. 매도자 분들은 쉽게 계좌 정보를 부동산에게 제공하지 말아야 할 것입니다. 계좌 정보가 제공되는 순간 그것은 매도 계약을 체결할 의사가 있다고 보기 때문입니다.

 

배배 테크란 무엇인가?

다양한 부동산 신조어 중에서 이번에 저도 처음 접하게 된 신조어입니다. 뜻풀이부터 시작하자면, 배배 테크는 배액 배상과 재테크의 합성어로 부동산 배액 배상이 많이 이루어지는 최근의 현실을 꼬집는 말입니다.

24번의 정부의 부동산 대책에도 불구하고 부동산의 열기는 점점 더 뜨거워지고 있습니다. 특정 지역이 규제로 묶이면 규제를 비웃기라도 하듯 잠깐 주춤하는 모습을 보이더니 시간이 지나면서 다시 폭등하곤 합니다. 이제는 어떠한 정책도 먹히지 않을 것이라는 규제 무용론까지 나오고 있습니다.

하루가 다르게 호가가 뛰는 지역의 부동산 시장에서 수시로 배액 배상이 발생하고 있으며, 이를 악용하는 사람들도 있습니다. 배액 배상을 받게 되면 금방 수익이 생기고 받지 않더라도 가격이 오르기 때문에 어쨌든 부동산 물건을 잡기만 해 놓으면 돈을 번다는 절대적인 신념 때문인지 묻지 마 투자도 생겨나고 있다고 합니다.

사실 항상 굵직한 부동산 규제 정책 전후로 배액 배상의 대한 이야기는 자주 나오고 있었습니다. 이러한 현상을 보면 대한민국에서 부동산의 가치가 엄청 크다는 것을 간접적으로 알 수 있습니다.

 

배액 배상 발생 시 세금 납부

소득세법 제21조에 따라 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득으로서 위약금, 배상금, 부당이득 반환 시 지급받는 이자를 세금으로 납부해야 합니다. 쉽게 설명하자면, 매도자가 계약을 취소 시 매수인은 계약금의 22%, 즉 원천징수된 금액을 받게 되는 것입니다.

 

배액 배상 방지 방법

• 매수자 : 중도금을 미리 입금하게 되면 계약 파기가 어렵습니다. 민법에서는 중도금의 입금은 이행의 착수로 간주되기 때문에 매도인은 계약을 파기할 수 없습니다.
• 매도자 : 정해진 날짜 이전의 중도금은 효력이 없다는 강력한 문장을 특약사항에 추가해 놓으면 해당 권리를 지키기에 한결 수월합니다.

 

배배 테크라는 신조어가 생겨나는 이러한 부동산 시장도 큰 문제이거니와 실수요자 입장에서 내가 원하는 위치에 주택을 소유하지 못하며 생기는 상대적 박탈감 등은 큰 문제를 야기할 것입니다. 서로 자신의 권리를 지키기 위해 법적으로 정해진 절차를 준수하는 것은 크게 문제가 되지 않는 것처럼 보이지만 사실 이러한 현상은 부동산 시장의 불안정성에서 시작되었다고 보입니다.

 

하루빨리 부동산 시장이 안정화되어서 모두가 자신이 원하는 장소와 형태의 주거마련에 고난과 역경이 없었으면 합니다.