분양가 상한제 적용지역 & 실거주 의무(feat. HUG)

안녕하세요? 빤짝 Daddy입니다. 오늘은 최근 회의적인 의견이 커지고 있는 분양가 상한제에 대해 알아보려 합니다. 종종 들려오는 뉴스에 의하면, 분양가 상한제 탓에 시세차익을 얻어 '로또'급으로 이익을 실현하는 반면에 누군가는 계속적인 무주택으로 상대적 박탈감에 빠지는 기사가 들려옵니다.

과연 이러한 정책으로 인해 좋은 점이 더 많을지 혹은 나쁜 점이 더 많을지에 대해서는 본인이 판단에 맡기도록 하겠습니다.

그럼 장단점 판단을 위해 분양가 상한제 적용지역과 실거주 의무 등에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

분양가 상한제

주택 등의 분양 시 택지비와 건축비 및 건설사의 이윤을 합한 분양가를 산정하여 그 가격 이하로만 분양하도록 정해놓은 제도입니다.

 

 

분양가 상한제 실시의 이유

상승하는 부동산 가격을 잡기 위해 민간 건설사를 견제하기 위한 목적이 크다고 볼 수 있습니다. 민간 건설사가 직접 분양가를 정하도록 놔둔다면 재건축 혹은 재개발 사업을 통해 높은 마진을 남길 것이 명백합니다. 그래서 분양가 상한제가 적용되는 신규 분양 아파트의 경우 주변 시세 대비 저렴하게 분양가가 책정됩니다. 대부분의 사람들은 이왕이면 신축 아파트에 살고 싶어 하며 이를 통해 신축 주변의 구축 아파트들의 가격도 자연스럽게 낮추어 부동산 시장을 안정적으로 만들기 위해 내세운 정책이 바로 부동산 상한제 정책입니다.

 

 

분양가 상한제 적용지역

아래 그림과 같이 서울 대부분 지역이 분양가 상한제가 적용이 되며, 그 외에 경기도 과천, 하남, 광명 등이 포함됩니다.

현재 제가 거주하고 있는 인천 지역은 포함되지 않으나, 송도 국제 신도시의 경우 분양가 상한제 적용이 논의되고 있습니다.

분양가 상한제 적용 지역

집값 상승 선도지역

• 서울 : 강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 중구, 광진, 서대문
• 경기 광명(4개 동) : 광명, 소하, 철산, 하안
• 경기 하남(4개 동) : 창우, 신장, 덕풍, 풍산
• 경기 과천(5개 동) : 별양, 부림, 원문, 주암, 중앙

정비사업 등 이슈지역

• 서울 강서(5개 동) : 방화, 공항, 마곡, 등촌, 화곡
• 서울 노원(4개 동) : 상계, 월계, 중계, 하계
• 서울 동대문(8개 동) : 이문, 휘경, 제기, 용두, 청량리, 답십리, 회기, 전농
• 서울 성북(13개 동) : 성북, 정릉, 장위, 돈암, 길음, 동소문동 2가·3가, 보문동 1가, 안암동 3가, 동선동 4가, 삼선동 1가·2가·3가
• 서울 은평(7개 동) : 불광, 갈현, 수색, 신사, 증산, 대조, 역촌

 

분양가 상한제 지역의 거주 의무

2021년 2월부터 청약 시장에 큰 변화가 일어나게 되었습니다. 바로 분양가 상한제에 따른 실거주 의무 제도 때문입니다. 입주자 거주의무에 따라 시세보다 저렴하게 공급되는 분양가 상한제 적용 주택에 대한 투기 수요를 차단하여 실수요자들에게 주택을 공급할 수 있습니다.

 

수도권 분양가상한제 적용주택 전매제한 기간

분양가 상한제 적용 주택에 대하여 5년 ~ 최장 10년 거주의무를 도입하고 위반 시에는 처벌 규정(1년 이하의 징역, 1천만 원 이하의 벌금)을 도입하였습니다. 다만, 해외 체류 및 이혼 등으로 인하여 거주를 이전할 시에는 전매제한 예외사유에 해당되어 매매가 가능합니다.

 

주택도시 보증 공사(HUG)

HUG는 중도금 대출의 보증을 서주며 또한 분양가를 심사하는 기관입니다. 서울을 포함한 수도권의 주요 지역을 고분양가 관리지역으로 지정하였으며 이렇게 지정된 지역 이내에서 새롭게 분양하는 주택 등을 최근 1년 이내 분양한 유사 주택의 평균 분양가를 초과하면 분양 보증을 거부하는 방식으로 분양가를 통제하고 있습니다. 2019년 6월 이러한 심사의 기준을 강화하였습니다.

• 1년 동안 분양된 아파트가 인근 지역에 있을 경우 직전 분양 아파트의 분양가를 넘지 못한다.
• 1년 동안 분양한 아파트가 없을 경우 직전 분양가의 최대 105%까지 인상을 허용한다.

이렇게 심사의 기준이 강화됨에 따라 조합원에게 돌아오는 이익도 함께 줄어들었기 때문에 현재 강남의 재건축 및 강북의 재개발 단지들이 HUG의 분양가 통제를 받지 않는 후분양으로 사업방향을 바꾸고 있는 추세입니다.

 

 

이렇게 분양가 상한제에 대해서 알아보았습니다. 

전문가들 사이에서는 분양가 상한제의 틀 자체를 바꿔야 한다는 주장도 제기되고 있습니다. 시세 차익이 워낙 커져서 분양시장이 국가가 조장하는 도박판이 되었다는 말이 있습니다. 또한 누군가는 분양 덕에 대박이 나고 다른 이는 평생 내 집 마련을 어렵게 만드는 것이 과연 공정한 정책인지 모르겠다고 반박하는 이도 있습니다.

청약에 당첨된 수분양자가 모두 차지하는 막대한 시세 차익을 공공이 공유하는 방안이 대안으로 떠오르고 있는 상황입니다. 상한제를 아예 폐지하긴 힘들기 때문에 시세 차익을 공공과 수분양자가 공유하는 환배 조건부 주택을 도입해야 한다는 말도 있습니다.(환매 조건부 : 분양 아파트를 공공에 되팔도록 해서 시세 차익을 줄이는 방안)

 

서울 등 수도권 아파트 공급을 아무리 늘려도 수요를 모두 충족시킬 수 없는 만큼 정비 사업을 활성화해 청약으로 쏠리는 수요를 분산시키는 것이 본인이 판단하기에 적절하다고 생각됩니다. 저역시도 신축 아파트를 선택하기보다 기축 아파트를 구매하여 리모델링하여 제가 원하는 집에 살고자 하는 계획이 있습니다.

 

새 아파트와 청약 당첨에 수요가 늘 수록 이러한 불평등이 더욱 가속화될 것입니다. 국민 모두가 자기가 만족하는 거주지를 쉽게 선택하고 일부의 주택에 수요가 몰리지 않는 것이 부동산 안정화에 가장 큰 지름길이 될 것입니다. 마지막 문단은 제 개인적인 의견이었으나, 이러한 시장이 빨리 왔으면 좋겠습니다.